공사대금청구소송 돈이 미지급되었다면

• 시효가 3년입니다. 민법 제163조 제3호는 도급받은 자의 공사에 관한 채권을 3년의 단기소멸시효로 정하고 있습니다. 일반 민사채권 10년, 상사채권 5년보다 훨씬 짧고, 기성금과 잔금, 추가공사비, 정산금에 모두 적용됩니다.

• 공사가 중단된 사안은 계산식이 정해져 있습니다. 대법원은 1989년 12월 26일 선고한 88다카32470 판결에서, 수급인이 공사를 완성하지 못한 상태로 계약이 해제된 경우 약정된 총공사비를 기준으로 중단 당시의 기성고 비율에 따른 금액으로 산정한다고 판단했습니다.

• 기성고 비율은 들어간 돈으로 계산합니다. 이미 시공한 부분에 들어간 공사비를, 그 금액과 남은 부분을 완성하는 데 들어갈 공사비를 합한 금액으로 나눈 비율입니다. 공정률이나 일한 날수가 아니라 공사비가 기준입니다.

저희 법률사무소 정로에 공사대금청구소송 상담으로 오시는 분들의 사정은 금액에서 갈립니다. 받을 돈이 있다는 점은 양쪽이 아는데 얼마인지에서 다투는 것입니다. 금액을 숫자로 만들어 두지 않으면 소송이 길어집니다. 순서대로 말씀드리겠습니다.

금액은 무엇으로 정해집니까?

완공된 사안은 비교적 단순합니다. 민법 제665조는 완성된 목적물의 인도와 동시에 보수를 지급하고, 인도를 요하지 않는 경우에는 일을 완성한 후 지체없이 지급한다고 정하고 있습니다. 준공과 인도가 확인되면 약정 금액을 청구합니다.

다툼은 중단된 사안에서 생깁니다. 공사가 멈춘 상태에서 받을 금액은 총공사비에 기성고 비율을 곱한 금액입니다. 그래서 중단 시점의 현황을 사진과 자재 반입 내역, 작업 일지로 남겨 두는 일이 금액을 정합니다. 현장을 정리한 뒤에는 되돌릴 수 없습니다.

공사 내용과 사양이 중간에 바뀐 사안은 한 단계가 더 있습니다. 대법원은 2003년 2월 26일 선고한 2000다40995 판결에서, 내용이 변경된 경우 변경된 공사대금을 기준으로 기성고 비율을 적용한다고 판단했습니다. 바뀐 내용에 대한 합의 자료가 그만큼 중요해집니다.

계약서가 없는 공사도 받을 수 있습니다. 견적서와 문자, 자재 거래 내역, 인력 투입 기록으로 약정의 내용과 금액을 증명하게 됩니다. 다만 금액을 상대방이 다투면 감정이 필요해지므로 기간과 비용이 늘어납니다.

3년이 지나면 어떻게 됩니까?

기산점은 권리를 행사할 수 있는 때입니다. 준공 후 30일 이내에 잔금을 지급한다는 조항이 있으면 준공일이 아니라 그 30일이 지난 날부터 계산합니다. 분할 지급 약정이 있으면 각 기성금마다 따로 계산합니다.

가장 많이 생기는 사고가 내용증명입니다. 내용증명은 잠정적인 효력만 있어서, 발송일부터 6개월 안에 소를 제기하거나 압류 또는 가압류를 해야 중단 효력이 유지됩니다. 보냈다는 사실만으로 안심하고 있다가 시효가 지나는 경우가 있습니다.

상대방이 일부라도 입금했거나 금액을 인정하는 문서를 보냈다면 승인에 해당해 그 시점부터 시효가 새로 시작됩니다. 입금 내역과 문서를 버리지 마십시오.

추가공사와 공제 주장은 어떻게 다룹니까?

추가공사비는 별도의 약정이 있어야 인정되는 것이 원칙입니다. 다만 발주자가 추가 작업을 알면서 받아들였고 그에 따른 비용 부담을 전제로 공사가 진행된 사정이 있으면 합의가 인정되는 경우가 있습니다. 그래서 현장에서 지시받은 내용을 문자나 작업 지시서로 남겨야 합니다. 말로 지시하고 나중에 부인하는 사안이 가장 많습니다.

상대방은 보통 두 가지로 공제를 주장합니다. 하나는 공사가 늦어졌다는 지체상금이고, 다른 하나는 하자가 있다는 주장입니다. 지체상금은 약정된 준공일과 실제 준공일, 그리고 지연의 원인이 누구에게 있는지로 다툽니다. 발주자가 자료를 늦게 주거나 대금을 주지 않아 공사가 멈춘 기간은 수급인의 책임이 아니라고 주장할 수 있습니다.

하자 주장은 금액으로 다툽니다. 하자가 있다면 보수에 필요한 비용만큼이 문제이므로, 전체 공사대금을 받지 않겠다는 식의 주장과는 범위가 다릅니다. 하자 보수 의무와 공사대금 지급 의무가 함께 걸린 사안에서는 동시이행 관계를 정리해 둘 필요가 있습니다.

담보 수단도 있습니다. 민법 제666조는 부동산 공사의 수급인이 보수 채권을 담보하기 위해 그 부동산에 저당권의 설정을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 현장을 점유하고 있다면 유치권을 검토할 수 있습니다. 하도급 사안이라면 발주자에게 직접 지급을 청구하는 방법도 있습니다.

첫째, 시효부터 계산합니다. 공사대금청구소송에서 저희가 가장 먼저 하는 일은 각 금액의 기산점을 찾아 3년이 남아 있는지 확인하는 일입니다. 분할 지급 사안은 항목별로 따로 셉니다.

둘째, 금액을 항목별 표로 만듭니다. 약정 금액, 받은 금액, 남은 금액, 추가공사비를 한 장으로 정리합니다. 이 표 없이 제출하는 서면은 법원이 판단할 근거가 없습니다.

셋째, 중단 사안은 현황을 먼저 고정합니다. 사진과 작업 일지, 자재 반입 내역, 인력 투입 기록을 날짜별로 확보합니다. 필요하면 소송 전에 현장 상태를 확인해 둡니다.

넷째, 감정을 준비합니다. 기성고와 하자 금액은 결국 감정으로 정해지는 경우가 많습니다. 감정인에게 제출할 자료와 쟁점을 미리 정리하고, 결과에 다툴 부분이 있으면 보완을 신청합니다.

다섯째, 공제 주장에 미리 답합니다. 지체상금과 하자 주장이 나올 것을 전제로, 지연의 원인과 하자의 범위에 관한 자료를 처음 서면에 함께 냅니다.

여섯째, 회수 가능성을 봅니다. 상대방의 재산이 비어 있으면 판결의 의미가 줄어듭니다. 가압류와 저당권 설정 청구, 유치권, 직접지급 청구 중 쓸 수 있는 수단을 먼저 정합니다.

일곱째, 저희가 하지 않는 일을 말씀드립니다. 저희는 작업 일지나 견적을 사후에 만들어 넣는 방법, 하지 않은 공사를 한 것으로 적는 방법, 현장에 들어가 자재를 가져 나오는 방법, 발주자의 다른 거래처에 사실과 다르게 알리는 방법은 안내하지 않습니다. 감정 과정에서 드러나고, 형사 문제로 번집니다.

아래 표는 실제 사건을 각색하여 정리한 것이며, 동일한 결과를 보장하지 않습니다.

이 사건에서 법률사무소 정로의 강점은?

첫째, 시효를 먼저 셉니다. 저희 민사팀은 상담에서 항목별 기산점을 계산합니다. 3년이 지난 금액을 포함해 소를 제기하면 그 부분이 그대로 깎입니다.

둘째, 금액을 표로 만들어 제출합니다. 공사대금 사건은 숫자 싸움입니다. 저희는 항목별 계산표를 서면의 중심에 두고, 상대방의 공제 주장도 같은 표에 넣어 비교합니다.

셋째, 현황 확보를 서두릅니다. 중단된 현장은 시간이 갈수록 금액이 흐려집니다. 저희는 상담 단계에서 무엇을 어떻게 남겨야 하는지 먼저 안내합니다.

넷째, 감정을 사건의 중심으로 다룹니다. 기성고와 하자는 감정이 결론을 정합니다. 저희는 감정 신청 전에 쟁점과 자료를 정리해 둡니다.

다섯째, 회수 수단을 함께 봅니다. 가압류와 저당권 설정 청구, 유치권, 하도급 직접지급 중 어느 것이 실제로 효과가 있는지 먼저 판단합니다.

여섯째, 받을 금액이 적으면 적다고 말씀드립니다. 감정료와 인지대를 더하면 실익이 남지 않는 사안도 있습니다. 그런 경우에는 지급명령이나 소액 절차, 협의를 먼저 권합니다. 저희가 따뜻한 변호사들이 뭉친 로펌이라는 말을 쓰는 이유는, 겁을 주어 사건을 맡는 방식으로 일하지 않기 때문입니다.

공사대금은 받을 권리가 있는지보다 얼마인지에서 승패가 갈립니다. 시효를 계산하고, 항목별 계산표를 만들고, 중단 사안이라면 현황을 고정하고, 감정을 준비하고, 상대방의 공제 주장에 미리 답하는 순서로 움직여야 합니다. 법률사무소 정로는 중단된 현장에서 기성고를 산정해 온 사건들, 계약서 없이 진행된 공사의 금액을 증명해 온 사건들, 지체상금과 하자 주장의 범위를 좁혀 온 사건들을 쌓아 왔습니다.

공사대금청구소송을 생각하고 계신다면 시효가 남아 있는지가 먼저입니다. 계약서와 견적서, 작업 일지, 입금 내역, 주고받은 문자를 챙겨 서울 서초동 사무실로 오시면, 받을 수 있는 금액과 전체 비용을 솔직하게 말씀드리겠습니다.