공사가 완료된 후 공사대금을 주지 않는 경우 어떻게 대응해야 할까?

• 공사대금 청구에서 가장 먼저 확인해야 하는 것은 시효입니다. 민법 제163조 제3호는 도급받은 자의 공사에 관한 채권을 3년의 단기소멸시효 대상으로 정하고 있고, 그 공사에 부수되는 채권도 함께 3년이 적용됩니다. 준공 후 몇 년을 기다리다 오시면 받을 수 있었던 금액이 줄어듭니다.

• 소송 말고도 쓸 수 있는 수단이 있습니다. 민법 제666조는 부동산공사의 수급인에게 저당권설정청구권을 인정하고, 대법원 2016년 10월 27일 선고 2014다211978 판결은 수급인의 노력과 출재로 완성된 목적물의 소유권이 수급인에게 귀속된 경우 하수급인도 수급인에 대해 이 청구권을 가진다고 보았습니다.

• 하도급이라면 별도의 보호 규정이 붙습니다. 하도급거래 공정화에 관한 법률 제13조는 목적물 수령일부터 60일 이내의 지급기일까지 하도급대금을 지급하도록 하고, 공정거래위원회 고시에 따라 지연이율은 연 15.5퍼센트입니다. 같은 법 제9조 제2항은 수령일부터 10일 이내에 검사 결과를 서면 통지하지 않으면 검사에 합격한 것으로 보도록 하고 있습니다.

저희 법률사무소 정로는 민사와 건설 사건을 다루고 있습니다. 이 유형으로 오시는 분들의 사정은 비슷합니다. 공사를 다 끝냈고, 발주자는 잘 되었다고 했고, 그런데 잔금 이야기를 꺼내면 하자가 있다거나 자금이 들어오면 주겠다는 답이 돌아옵니다. 그 상태로 몇 달이 지나면 상대방의 주장이 하자와 지체상금으로 정리되어 나옵니다. 그래서 순서가 중요합니다.

상대방은 보통 무엇으로 반박합니까?

공사대금 사건에서 상대방의 주장은 대체로 네 갈래입니다.

여기서 실무의 요령이 하나 있습니다. 하자 주장은 대체로 잔금 청구가 들어온 뒤에 나옵니다. 공사 중이나 준공 직후에 하자 지적이 없었다면 그 사실 자체가 유력한 자료가 됩니다. 반대로 하자가 실제로 있다면 전액이 아니라 보수에 필요한 비용만 공제 대상이 되므로, 하자의 존재를 인정하더라도 공제 범위를 다투는 방향으로 갑니다.

미완성 주장은 인도 여부로 갈립니다. 민법은 보수를 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하도록 정하고 있어, 인도가 이루어졌다면 미완성 주장은 약해집니다. 그래서 준공 사진과 인수 확인, 입주나 영업 개시 시점이 중요한 자료가 됩니다.

추가공사가 가장 자주 무너지는 항목입니다. 현장에서 구두로 지시를 받아 시공한 뒤 대금을 청구하면 합의가 없었다는 반박이 돌아옵니다. 문자 한 줄이라도 남아 있는지가 승패를 가릅니다.

어떤 수단으로 받아낼 수 있습니까?

사안에 따라 순서를 정합니다.

가장 먼저 검토하는 것은 가압류입니다. 상대방이 부동산을 처분하거나 다른 채권자가 먼저 움직이면 판결을 받아도 회수가 어렵습니다. 소송을 제기하기 전에 재산을 잡아 두는 편이 실익이 큽니다.

저당권설정청구권은 잘 쓰이지 않지만 강력한 수단입니다. 신축 건물이 대상이라면 검토할 가치가 있고, 다만 이 청구권도 공사대금채권과 같이 3년의 시효가 적용됩니다. 소유권 귀속에 다툼이 있어 객관적으로 행사할 수 있음을 알기 어려웠던 경우에는 그 사정을 알 수 있게 된 때부터 시효가 진행한다고 본 판례가 있습니다.

유치권은 현장을 계속 점유하고 있을 때만 의미가 있습니다. 점유를 놓친 뒤에는 주장할 수 없고, 경매가 진행되는 사안에서는 성립 시점에 따라 매수인에게 대항할 수 있는지가 별개로 다투어집니다.

하도급이라면 무엇이 달라집니까?

보호 규정이 겹칩니다.

첫째, 지급 기한과 지연이자입니다. 하도급법 제13조의 60일 기한을 넘기면 초과 기간에 대해 연 15.5퍼센트의 지연이자가 붙습니다. 어음으로 지급받았다면 교부일부터 만기일까지의 할인료도 청구 대상입니다.

둘째, 검사 통지의 간주입니다. 목적물 수령일부터 10일 이내에 검사 결과를 서면으로 통지하지 않았다면 검사에 합격한 것으로 봅니다. 뒤늦은 하자 주장에 대한 유력한 반박 근거가 됩니다.

셋째, 발주자에 대한 직접 청구입니다. 원사업자가 지급하지 못하는 사정이 생기거나 발주자와 원사업자, 수급사업자 사이에 합의가 있는 경우 등에는 발주자에게 직접 지급을 구할 수 있습니다. 건설산업기본법에도 같은 취지의 직접 지급 규정이 있습니다. 원사업자의 자금 사정이 나쁜 사건에서는 이 경로가 실제 회수로 이어지는 유일한 길인 경우가 많습니다.

넷째, 공정거래위원회 절차입니다. 하도급법 제25조 제1항에 따라 위반 사업자에게 하도급대금의 지급과 시정에 필요한 조치를 명할 수 있습니다. 다만 시정명령은 현실로 존재하는 위법한 결과를 시정하는 것이 대상이므로, 이미 정산합의가 이루어진 부분에 대해서는 한계가 있습니다. 분쟁조정협의회의 조정을 함께 검토합니다.

첫 단계는 금액을 확정하는 일입니다. 공사대금 사건에서 저희는 계약 금액, 기성 수령액, 잔금, 추가공사 주장 금액, 상대방이 공제를 주장하는 항목을 한 표로 정리합니다. 이 표가 없으면 협상도 소송도 진행되지 않습니다.

두 번째는 자료를 항목별로 모으는 일입니다. 도급계약서와 내역서, 기성 검사 자료, 준공 확인과 인도 정황, 추가공사 지시에 관한 대화, 하자 지적이 언제 처음 나왔는지를 확인합니다. 현장 사진은 촬영 시점이 남아 있어야 쓸모가 있습니다.

세 번째는 시효를 관리하는 일입니다. 3년이 지나가고 있다면 내용증명과 소 제기, 지급명령 신청 가운데 무엇으로 시효를 끊을지 먼저 정합니다. 여러 차례 기성으로 나누어 받은 사건에서는 부분별로 시효 기산점이 다를 수 있어 계산이 필요합니다.

네 번째는 이 글에서 분명히 말씀드리고 싶은 부분입니다. 저희는 시공하지 않은 부분을 포함해 청구액을 늘리는 방법, 내역서나 확인서를 사후에 만드는 방법, 날짜를 앞당겨 적는 방법, 현장 직원에게 사실과 다른 확인서를 부탁하는 방법은 안내하지 않습니다. 상대방이 감정을 신청하면 시공 범위가 그대로 드러나고, 부풀린 부분이 확인되면 정당한 청구까지 신뢰를 잃습니다. 반대로 발주자 측을 대리하는 경우에도 하자를 만들어 내는 방식은 안내하지 않습니다.

다섯째는 회수 가능성을 먼저 확인하는 일입니다. 판결과 회수는 별개입니다. 저희는 상대방과 그 법인의 재산 상태, 다른 채권자의 움직임, 보증서 존재 여부, 하도급이라면 발주자에게 남은 공사대금이 있는지를 먼저 확인하고 순서를 정합니다.

여섯째는 협상의 여지를 남기는 일입니다. 건설 분야는 거래가 이어지는 경우가 많습니다. 소송으로 끝까지 갈 사건과 조정으로 정리할 사건을 구분하고, 후자라면 지연이자와 감정 비용을 계산해 상대방에게 실익을 보여 주는 방식으로 진행합니다.

아래 표는 실제 사건을 각색하여 정리한 것이며, 동일한 결과를 보장하지 않습니다.

이렇게 하시면 안됩니다.

첫째, 3년을 넘기지 마십시오. 공사대금채권은 단기소멸시효가 적용됩니다.

둘째, 현장 점유를 놓친 뒤에 유치권을 주장하지 마십시오. 점유가 없으면 성립하지 않습니다.

셋째, 청구액을 부풀리지 마십시오. 감정에서 드러나고 전체 신뢰를 잃습니다. 저희는 어떤 경우에도 자료를 만들거나 금액을 늘리는 방법을 안내하지 않습니다.

넷째, 구두 합의만 믿고 추가공사를 진행하지 마십시오. 지금이라도 지시 내용을 정리해 상대방에게 확인을 구하는 문서를 보내 두십시오.

다섯째, 정산합의서에 서명하기 전에 내용을 확인하지 마시고 넘기지 마십시오. 합의가 이루어진 부분은 이후 다투기 어렵습니다.

여섯째, 상대방의 재산 상태를 확인하지 않고 소송만 진행하지 마십시오. 가압류 시점을 놓치면 판결이 의미를 잃습니다.

공사대금 사건은 청구하는 순서와 시점이 결과를 정합니다. 시효가 3년이고, 상대방의 반박은 대체로 하자와 미완성, 추가공사 부인, 지체상금으로 정해져 있으며, 하도급이라면 지연이자와 직접지급 같은 별도의 무기가 있습니다. 법률사무소 정로는 민사와 건설 사건을 맡는 팀이 이 유형에서 금액과 자료를 항목별로 정리해 온 사건들, 하자 지적 시점을 소명해 공제를 줄여 온 사건들, 발주자 직접지급과 가압류로 실제 회수까지 이어간 사건들을 쌓아 왔습니다.

잔금을 받지 못한 상태로 시간이 흐르고 있다면, 자료가 흩어지기 전에 먼저 연락 주십시오. 서울 서초동 사무실에서 계약서와 내역서, 기성 자료를 함께 보고 어느 수단부터 써야 하는지 정리해 드리겠습니다. 저희가 따뜻한 변호사들이 뭉친 로펌이라는 말을 쓰는 이유는, 겁을 주어 사건을 맡는 방식으로 일하지 않기 때문입니다. 편하게 연락 주십시오.