유치권부존재확인소송, 절차와 변호사의 조력

• 유치권부존재확인소송의 첫 관문은 원고 적격이 아니라 확인의 이익입니다. 대법원은 2016년 3월 10일 선고 2013다99409 판결에서, 근저당권자는 유치권 신고인을 상대로 경매절차에서 유치권으로 대항할 수 있는 범위를 초과하는 부분의 부존재 확인을 구할 법률상 이익이 있다고 보았습니다. 입찰인들이 목적물을 쉽게 인도받을 수 없다는 점을 고려해 낮은 가격에 입찰하게 되고, 그로 인한 배당액 감소와 매각 불능의 위험이 근저당권자의 법률상 지위를 불안정하게 한다는 이유입니다.

• 반면 시기를 놓치면 소 자체가 각하됩니다. 대법원 2020년 1월 16일 선고 2019다247385 판결은 경매절차에서 유치권이 주장되었더라도 매각으로 소유권이 이전된 뒤에는 종전 소유자와 근저당권자에게 유치권 부존재 확인을 구할 법률상 이익이 없다고 판단했습니다. 이 소송은 경매가 진행되는 동안 제기해야 하는 소송입니다.

• 증명의 부담도 눈여겨보셔야 합니다. 같은 2013다99409 판결은 소극적 확인소송에서 원고가 청구를 특정해 채무 발생 원인을 부정하면, 유치권의 요건사실인 채권의 존재와 목적물과의 견련관계는 피고인 유치권자가 주장하고 증명해야 한다고 보았습니다. 다투는 쪽이 모든 것을 밝혀야 하는 구도가 아닙니다.

저희 법률사무소 정로는 민사와 집행 사건을 다루고 있습니다. 이 사건으로 오시는 분들은 대개 두 갈래입니다. 근저당권자나 입찰을 준비하던 분들이 현황조사보고서에 유치권 신고가 기재된 것을 보고 오시는 경우, 그리고 실제로 공사대금을 받지 못한 시공사가 부존재 확인의 소를 당해 오시는 경우입니다. 어느 쪽이든 승패는 대개 점유와 시점, 두 가지에서 갈립니다.

누가 언제 이 소송을 낼 수 있을까요?

유치권부존재확인소송은 유치권 신고가 있다는 사실만으로 아무 때나 낼 수 있는 소송이 아닙니다. 확인의 소는 권리 또는 법률상 지위에 현존하는 불안과 위험이 있고 확인판결을 받는 것이 이를 제거하는 가장 유효하고 적절한 수단일 때 허용됩니다. 경매 중이라는 시점이 그 요건을 만들어 주는 것입니다.

여기서 한 가지 더 확인해 두실 것이 있습니다. 일부만 대항 가능한 경우 법원은 그 부분에 관해 일부패소 판결을 하게 됩니다. 즉 유치권이 아예 없다는 결론이 아니어도 소송이 무의미해지지 않습니다. 공사대금 채권액 가운데 견련관계가 인정되는 범위만 남기고 나머지를 덜어내는 것만으로도 배당과 입찰가에 차이가 생깁니다. 실무에서는 전부 부정보다 이 범위 축소를 목표로 삼는 경우가 오히려 많습니다.

어떤 사유로 유치권을 깰까요?

민법 제320조 제1항은 타인의 물건을 점유한 자는 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 권리가 있다고 정하고, 제2항은 점유가 불법행위로 인한 경우에는 적용하지 않는다고 정하고 있습니다. 여기서 다툼의 항목이 나옵니다.

이 가운데 시점 다툼이 가장 자주 승패를 가릅니다. 대법원 2011년 10월 13일 선고 2011다55214 판결은 수급인이 경매개시결정 기입등기 전에 건물 점유를 이전받았더라도, 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공해 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 판단했습니다. 점유를 언제 시작했는지만 보아서는 안 되고, 채권이 변제기에 이른 시점까지 따져야 한다는 뜻입니다.

다만 반대 방향의 판단도 있습니다. 대법원 2022년 12월 29일 선고 2021다253710 판결은 경매개시결정 전후로 유치권자가 부동산을 계속 점유하면서 집행법원에 유치권을 신고하고 그 내용이 현황조사보고서에 기재되어 매수인이 유치권의 존재를 알고 있었던 경우라면, 유치권 행사를 허용하더라도 매수인에게 예상하지 못한 손해를 주지 않으므로 유치권을 주장할 수 있다고 보았습니다. 기입등기 이후라는 사정 하나로 결론이 정해지지 않는다는 점을 함께 알고 계셔야 합니다.

체납처분압류가 되어 있는 경우도 구별됩니다. 대법원 2014년 3월 20일 선고 2009다60336 전원합의체 판결의 다수의견은 체납처분절차와 민사집행절차가 별개의 절차임을 근거로, 체납처분압류가 있다는 사정만으로 경매개시결정등기 전에 취득한 민사유치권의 대항력을 부정할 수 없다고 판단했습니다.

상사유치권은 또 다릅니다. 대법원 2013년 3월 28일 선고 2012다94285 판결은 상사유치권이 채무자가 목적물에 대하여 보유하고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물권이므로, 유치권 성립 전에 이미 제3자의 제한물권이 설정되어 있다면 상사유치권자는 선행 저당권자에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 상인 사이의 거래에서 생긴 채권이라면 이 논리가 유치권을 통째로 무력화할 수 있습니다.

증명책임은 누구에게 있을까요?

원고가 유치권이 없음을 전부 밝혀야 한다고 오해하시는 경우가 많습니다. 2013다99409 판결에 따르면 그렇지 않습니다. 소극적 확인소송에서 원고가 청구를 특정해 채무의 발생 원인을 부정하면, 유치권의 요건사실인 채권의 존재와 목적물과의 견련관계는 피고인 유치권자가 주장하고 증명해야 합니다.

실무에서 이 배분이 갖는 의미는 큽니다. 원고 측은 계약서와 내역서, 세금계산서, 실제 공사 범위의 제출을 요구하고, 제출된 자료가 이 현장의 공사로 생긴 채권임을 증명하는지 항목별로 짚으면 됩니다. 반대로 피고인 시공사 측은 채권의 발생과 잔액, 이 현장과의 관련성을 자료로 세워야 하고, 여러 현장을 함께 시공했다면 현장별 정산을 구분해 두어야 합니다. 유치권 주장을 하면서 정산 자료를 정리해 두지 않은 경우가 실제로 가장 위험합니다.

점유는 원고에게 유리한 항목입니다. 민법 제328조에 따라 유치권은 점유의 상실로 소멸하므로, 신고만 해 두고 실제로 현장을 관리하지 않은 정황이 드러나면 나머지 요건을 모두 갖추어도 무너집니다. 반대로 피고 측은 점유의 계속을 사진과 관리 기록으로 남겨 두어야 합니다.

첫째, 기록 확보입니다. 경매 사건의 현황조사보고서, 감정평가서, 매각물건명세서, 유치권 신고서와 첨부 자료를 먼저 확인합니다. 신고서에 적힌 채권액과 첨부된 계약서가 어긋나는 경우가 드물지 않습니다.

둘째, 소 제기와 관할입니다. 부동산 소재지 법원이나 피고 주소지 법원에 확인의 소를 제기하고, 소가 산정과 인지대를 확인합니다. 집행 절차와 별개의 민사소송이므로 경매가 그대로 진행되는 점을 전제로 준비해야 합니다.

셋째, 집행 절차와의 관계입니다. 부존재 확인소송을 냈다는 사정만으로 매각이 멈추지 않습니다. 그래서 필요에 따라 매각기일 연기나 변경 신청, 경매절차의 진행에 관한 이의, 사안에 따라 점유이전금지가처분을 함께 검토합니다. 매각이 먼저 끝나면 2019다247385 판결의 취지대로 소가 각하될 수 있어, 일정 관리 자체가 실질적인 쟁점이 됩니다.

넷째, 증거조사입니다. 현장검증과 감정, 공사 관련 문서제출명령, 금융거래정보 제출명령, 세무자료 조회로 채권의 실체를 확인합니다. 허위 유치권이 문제되는 사건에서는 공사대금이 실제로 오갔는지, 자금 흐름이 관련자 사이를 돌았는지가 핵심입니다.

다섯째, 판결과 후속입니다. 부존재가 확인되면 배당 절차와 인도 단계에서 그 판결을 사용하고, 일부패소로 범위만 줄어들면 남은 범위를 전제로 입찰과 배당을 다시 계산합니다. 민사집행법 제91조 제5항에 따라 매수인은 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임을 지므로, 인정된 범위가 곧 매수인의 부담이 됩니다.

저희는 어떻게 대응하나요?

첫 단계는 날짜를 한 장에 모으는 일입니다. 유치권부존재확인소송에서 저희가 가장 먼저 만드는 것은 근저당권 설정일, 도급계약일, 착공일, 점유 개시일, 준공일과 변제기, 경매개시결정 기입등기일, 유치권 신고일을 한 줄에 늘어놓은 표입니다. 이 표만 완성해도 어느 판례의 논리로 갈 사건인지가 대체로 드러납니다.

두 번째는 점유를 실제로 확인하는 일입니다. 서면상 점유 주장과 현장의 모습은 자주 다릅니다. 출입이 통제되는지, 관리 인원이 있는지, 전기와 수도 사용 내역이 있는지, 다른 사람이 점유하고 있지 않은지를 확인하고 사진과 함께 정리합니다. 원고 측이라면 점유 부재를, 피고 측이라면 점유의 계속을 같은 방법으로 남깁니다.

세 번째는 견련관계를 항목별로 나누는 일입니다. 신고된 채권액에는 이 현장과 무관한 공사분, 자재 대금, 다른 계약의 미수금이 섞여 있는 경우가 많습니다. 저희는 내역서를 항목별로 대조해 이 물건에 관하여 생긴 채권만 남기는 작업을 합니다. 전부 부정이 어려운 사건에서도 이 작업으로 범위가 절반 이하로 줄어드는 경우가 있습니다.

네 번째는 이 글에서 분명히 말씀드리고 싶은 부분입니다. 저희는 어느 쪽을 대리하더라도, 없는 공사대금을 있는 것처럼 만드는 방법, 계약서나 내역서를 사후에 작성하거나 날짜를 앞당겨 적는 방법, 점유하지 않은 현장을 점유한 것처럼 보이게 하는 방법, 반대로 점유자를 자극해 현장에서 몰아내는 방법은 안내하지 않습니다. 허위 유치권은 민사에서 패소로 끝나지 않고 별개의 형사 문제로 번집니다. 반대로 실제 채권이 있는 시공사라면 자료를 있는 그대로 정리하는 것이 가장 강한 방어입니다.

다섯째는 사건을 대체할 수단까지 함께 보는 일입니다. 민법 제327조는 채무자가 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있도록 하고, 제324조는 유치권자가 승낙 없이 목적물을 사용하거나 대여하거나 담보로 제공한 경우 소멸청구를 허용합니다. 소송으로 몇 달을 다투는 대신 이 두 조항으로 정리되는 사건도 있으므로, 상담 단계에서 함께 검토합니다.

아래 표는 실제 사건을 각색하여 정리한 것이며, 동일한 결과를 보장하지 않습니다.

하지 말아야 할 것은 무엇일까요?

첫째, 계약서나 내역서를 사후에 만들거나 날짜를 앞당겨 적지 마십시오. 금융거래 내역과 세금계산서, 현장 사진의 촬영 시점과 대조되면 곧바로 드러나고, 실제로 받지 못한 공사대금까지 함께 잃습니다. 저희는 어떤 경우에도 자료를 만들거나 손질하는 방법을 안내하지 않습니다.

둘째, 점유 상태를 인위적으로 만들지 마십시오. 소 제기 소식을 듣고 뒤늦게 현장에 들어가 시정장치를 설치하는 행위는 오히려 불법행위로 인한 점유라는 주장의 근거가 됩니다.

셋째, 점유자를 직접 내보내려 하지 마십시오. 자물쇠를 바꾸거나 물건을 내놓는 방식은 민사에서 불리해질 뿐 아니라 별개의 문제로 번집니다. 인도는 절차를 통해서만 진행하십시오.

넷째, 매각 일정을 확인하지 않고 소만 제기하지 마십시오. 매각으로 소유권이 이전되면 확인의 이익이 없다고 판단될 수 있어, 몇 달의 준비가 각하 하나로 정리됩니다.

다섯째, 유치권 신고서만 보고 판단하지 마십시오. 신고 채권액은 주장에 불과합니다. 첨부 자료를 요구해 항목별로 대조하기 전까지는 금액 자체에 의미를 두지 않으셔야 합니다.

유치권부존재확인소송은 유치권이 있는지 없는지를 관념적으로 다투는 소송이 아닙니다. 점유가 실제로 있었는지, 채권이 이 물건에 관하여 생긴 것인지, 변제기가 압류 전에 왔는지, 상행위로 생긴 채권인지, 그리고 지금이 소를 제기할 수 있는 시점인지가 차례로 걸러지는 소송입니다. 법률사무소 정로는 민사와 집행 사건을 맡는 팀이 이 유형에서 날짜를 한 장으로 정리해 대항력을 다투어 온 사건들, 내역서 대조로 채권 범위를 줄여 온 사건들, 실제 공사대금을 받지 못한 시공사를 대리해 자료로 방어해 온 사건들을 쌓아 왔습니다.

경매 기록에 유치권 신고가 보이거나, 반대로 부존재 확인의 소를 받으셨다면, 가장 먼저 필요한 것은 날짜와 자료의 정리입니다. 서울 서초동 사무실에서 계약서와 내역서, 경매 기록을 함께 보고 어느 항목에서 다툴 수 있는지부터 정리해 드리겠습니다. 저희가 따뜻한 변호사들이 뭉친 로펌이라는 말을 쓰는 이유는, 겁을 주어 사건을 맡는 방식으로 일하지 않기 때문입니다. 편하게 연락 주십시오.