지역주택조합사기 분담금 편취 혐의로 경찰조사를 받게 되었다면

• 이 유형은 죄명이 먼저 갈립니다. 애초에 실현 가능성이 없는 사업으로 가입을 권유해 돈을 받았다면 형법 제347조의 사기가 문제되고, 받은 분담금을 정해진 용도 외로 썼다면 형법 제356조의 업무상횡령이 문제됩니다. 두 죄는 판단의 기준 시점과 다툴 항목이 전혀 다릅니다.

• 금액이 넘어가면 형의 하한이 생깁니다. 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조에 따라 이득액이 5억원 이상 50억원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역입니다. 조합원 수가 수십 명만 되어도 이 구간에 쉽게 들어갑니다.

• 주택법이 정한 요건이 판단의 기준이 됩니다. 조합원 모집 신고는 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 가능하고, 설립인가는 대지의 80퍼센트 이상 사용권원과 15퍼센트 이상 소유권, 그리고 예정세대수의 2분의 1 이상이면서 20인 이상의 조합원이 필요합니다. 모집 당시 이 요건과 실제 상황이 얼마나 달랐는지가 기망 여부의 출발점입니다.

저희 법률사무소 정로는 형사 사건을 다루고 있습니다. 이 유형으로 오시는 분들은 조합 임원이나 업무대행사 관계자, 모집 업무를 담당했던 분들입니다. 공통적으로 하시는 말씀은 사업을 성공시키려 했는데 토지 매입이 막혀 무산되었다는 것입니다. 실제로 그런 사건도 있습니다. 문제는 그 사정을 무엇으로 증명하느냐입니다.

어떤 죄로 조사받게 됩니까?

행위의 성격에 따라 나뉩니다.

여기서 실무의 첫 갈림길은 사기와 횡령의 구분입니다. 사기는 돈을 받는 시점에 이미 속였는지를 보고, 횡령은 정당하게 받은 돈을 나중에 용도 외로 썼는지를 봅니다. 수사기관은 두 혐의를 함께 적용해 오는 경우가 많지만, 사실관계가 어느 쪽인지에 따라 방어의 방향이 반대가 됩니다. 이 구분 없이 조사에 임하면 양쪽 모두를 인정하는 진술이 나옵니다.

사업 실패와 사기는 어떻게 구분됩니까?

기준 시점이 모집 당시입니다.

모집을 시작한 시점에 사업이 진행될 수 있는 상태였는지, 그리고 가입자에게 설명한 내용이 그 상태와 얼마나 달랐는지를 봅니다. 구체적으로는 토지 사용권원을 실제로 얼마나 확보했는지, 확보했다고 설명한 비율과 실제가 일치했는지, 인가 일정과 입주 시기를 어떤 근거로 제시했는지, 분담금 규모가 사업비와 맞았는지입니다.

사업이 무산된 사실 자체는 사기를 증명하지 않습니다. 토지 소유자와 협의가 결렬되거나 인가가 나지 않는 일은 실제로 일어나고, 그 위험을 가입자에게 설명했다면 결과만으로 기망이 인정되기는 어렵습니다.

반대로 불리하게 작용하는 정황은 분명합니다. 사용권원을 확보하지 못한 상태에서 확보했다고 안내한 경우, 인가가 어렵다는 내부 판단이 있었는데도 모집을 계속한 경우, 홍보물에 확정되지 않은 내용을 확정된 것처럼 기재한 경우, 모집 신고 없이 모집한 경우입니다. 그래서 저희가 기록을 받으면 가장 먼저 확인하는 것도 모집 시점의 토지 확보 현황과 홍보물의 문구입니다.

분담금을 어디에 썼는지가 왜 중요합니까?

횡령 혐의의 핵심이 용도이기 때문입니다.

조합의 자금은 사업 목적에 써야 하고, 그 범위를 벗어나면 횡령이 됩니다. 실무에서 다투어지는 항목은 업무대행 수수료, 홍보와 광고 비용, 사무실 임차료와 인건비, 대출 이자, 개인적 지출입니다.

여기서 구분이 필요합니다. 총회 결의나 규약에 근거가 있고 실제로 지출된 비용은 다툴 여지가 있습니다. 반대로 근거 없이 지급된 대행 수수료, 실제 업무가 없었는데 지급된 용역비, 대표나 임원이 개인 용도로 쓴 금액은 방어가 어렵습니다.

업무대행사가 자금을 보관한 경우도 쟁점이 됩니다. 주택법은 업무대행자의 업무 범위를 정하고 있고, 자금 보관 업무는 신탁업자에게 맡기도록 하고 있습니다. 대행사가 직접 자금을 관리했다면 그 자체가 불리한 사정이 됩니다.

역할에 따라 책임이 어떻게 갈립니까?

같은 사건에서도 평가가 다릅니다.

모집 담당자는 자신이 받은 자료대로 설명했을 뿐이라는 주장이 가능한 경우가 있습니다. 상부에서 받은 홍보물과 교육 자료, 지시 내용이 남아 있다면 기망의 고의를 다툴 여지가 생깁니다.

반대로 조합장이나 대행사 대표는 전체 상황을 알고 있었다고 평가되기 쉬워 방어가 어렵습니다. 그런 경우에는 어떤 부분을 인정하고 어떤 부분을 다툴지 정하는 일이 실질적인 변호가 됩니다.

청약 철회 반환을 못 했다면 어떻게 됩니까?

주택법 제11조의6은 가입비 등을 예치하도록 하고, 가입 신청자는 예치한 날부터 30일 이내에 청약을 철회할 수 있도록 하고 있습니다. 조합은 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 예치기관에 반환을 요청해야 하고, 예치기관은 요청일부터 10일 이내에 반환해야 합니다. 2020년 12월 11일 이후 최초로 조합원 모집 신고를 한 조합에 적용됩니다.

이 절차를 지키지 않은 경우, 특히 예치기관을 거치지 않고 조합이나 대행사 계좌로 직접 받아 반환하지 못한 경우에는 그 자체가 불리한 정황이 됩니다. 반환 의무를 알면서 다른 용도로 썼다면 횡령 판단으로 이어집니다.

그러므로 지금이라도 반환 가능한 부분이 있다면 이행하는 편이 낫습니다. 반환과 합의는 이 유형에서 가장 비중이 큰 양형 요소입니다.

첫째, 시점을 정리합니다. 지역주택조합 사건에서 저희가 먼저 만드는 것은 토지 사용권원 확보 현황의 시기별 표입니다. 모집 신고 시점, 모집 개시 시점, 각 가입자의 계약 시점에 실제 확보 비율이 얼마였는지를 정리하면 기망 여부의 판단 근거가 드러납니다.

둘째, 설명 자료를 확보합니다. 홍보물과 안내문, 설명회 자료, 상담 매뉴얼, 계약서의 위험 고지 조항을 모읍니다. 위험을 고지한 기록이 있으면 결과만으로 기망을 인정하기 어려워집니다.

셋째, 자금 흐름을 항목별로 나눕니다. 사업 목적에 실제로 지출된 부분, 총회 결의에 근거한 부분, 근거가 불분명한 부분, 개인적 지출을 구분합니다. 이 분리로 이득액이 5억원 선 아래로 정리되면 하한이 사라집니다.

넷째, 역할을 특정합니다. 자금 집행 권한이 누구에게 있었는지, 홍보물을 누가 만들었는지, 어떤 지시를 받았는지를 확인해 본인의 관여 범위를 정확히 정리합니다.

다섯째, 저희가 하지 않는 일을 분명히 말씀드립니다. 저희는 총회 회의록이나 지출 결의서를 사후에 만드는 방법, 토지 사용권원 자료의 날짜를 조정하는 방법, 조합원이나 직원에게 진술을 맞추라고 요청하는 방법, 남은 자금을 다른 계좌로 옮기는 방법은 안내하지 않습니다. 조합 자료는 조합원들이 열람을 요구할 수 있어 이미 외부에 나가 있는 경우가 많고, 수정 이력과 계좌 흐름으로 곧 확인됩니다. 드러나면 반환과 반성으로 얻을 수 있었던 부분까지 잃습니다.

여섯째, 반환과 합의를 준비합니다. 가능한 범위를 확인해 수사 단계부터 이행하고, 조합원들과의 합의 방식과 순서를 정합니다. 동시에 민사 청구와 행정 절차가 함께 진행되므로 주장이 어긋나지 않도록 정리합니다.

아래 표는 실제 사건을 각색하여 정리한 것이며, 동일한 결과를 보장하지 않습니다.

하지 말아야 할 것은 무엇일까요?

첫째, 회의록과 지출 결의서를 사후에 만들지 마십시오. 저희는 어떤 경우에도 자료를 만드는 방법을 안내하지 않습니다.

둘째, 남은 자금을 다른 계좌로 옮기지 마십시오. 은닉으로 평가되어 가중 요소가 됩니다.

셋째, 조합원이나 직원에게 진술을 맞추라고 요청하지 마십시오. 조합원 수가 많아 곧 드러납니다.

넷째, 사업이 무산된 것이니 문제없다고 전제하지 마십시오. 판단 시점은 모집 당시입니다.

다섯째, 반환 가능한 부분을 미루지 마십시오. 이행 시점이 평가에 반영됩니다.

여섯째, 형사만 보고 대응하지 마십시오. 조합원들의 민사 청구가 함께 진행됩니다.

지역주택조합 분담금 사건은 모집 당시의 토지 확보 현황과 설명 내용이 사기 여부를 정하고, 자금의 용도가 횡령 여부를 정하며, 이득액의 산정이 형의 하한을 정합니다. 사업이 무산된 사실만으로 결론이 나지 않고, 반대로 무산되었으니 괜찮다는 전제도 통하지 않습니다. 법률사무소 정로는 형사팀이 이 유형에서 시기별 확보 현황을 정리해 기망을 다투어 온 사건들, 자금 흐름을 항목별로 분리해 이득액을 줄여 온 사건들, 모집 담당자의 관여 범위를 특정해 온 사건들을 쌓아 왔습니다.

고소장을 받으셨거나 조사 연락을 받으셨다면, 자료를 정리하거나 자금을 움직이기 전에 먼저 상의해 주십시오. 서울 서초동 사무실에서 모집 자료와 회계 자료를 함께 보고, 사기와 횡령 가운데 어느 쪽이 실제 쟁점인지부터 정리해 드리겠습니다. 저희가 따뜻한 변호사들이 뭉친 로펌이라는 말을 쓰는 이유는, 겁을 주어 사건을 맡는 방식으로 일하지 않기 때문입니다.