공유지분분할소송 소송절차 변호사의 역할

• 분할을 청구할 권리가 있습니다. 민법 제268조는 공유자가 공유물의 분할을 청구할 수 있도록 정하고 있고, 제269조는 협의가 성립되지 않으면 법원에 분할을 청구할 수 있으며 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원이 경매를 명할 수 있도록 정하고 있습니다.

• 방법은 세 가지입니다. 토지나 건물을 실제로 나누는 현물분할, 경매에 넘겨 대금을 지분 비율로 나누는 대금분할, 그리고 특별한 사정이 있을 때 공유물을 특정 공유자에게 취득시키고 다른 공유자에게 그 지분의 적정하고 합리적인 가격을 배상하게 하는 방식입니다. 세 번째 방식은 대법원이 2004년 10월 14일 선고한 판결에서 현물분할의 한 형태로 허용했습니다.

• 절차에 특성이 있습니다. 공유자 전원이 당사자가 되어야 하고, 법원은 당사자가 청구한 방법에 구속되지 않고 적절한 분할 방법을 정할 수 있습니다.

저희 법률사무소 정로는 민사 사건을 다루고 있습니다. 공유지분분할소송 상담에서 가장 많이 하시는 질문은 내 지분만 떼어 팔 수 없느냐는 것입니다. 지분 자체는 처분할 수 있지만 제값을 받기 어렵고, 그래서 분할 절차로 오시게 됩니다. 순서대로 말씀드리겠습니다.

분할 방법은 어떻게 정해집니까?

원칙은 현물분할입니다. 법원은 위치와 면적, 사용 가치, 이용 상황, 주위 환경을 고려해 경제적 가치가 지분 비율에 상응하도록 나눕니다. 면적만 똑같이 나누는 것이 아니라 도로에 접한 부분과 그렇지 않은 부분의 가치 차이를 반영합니다.

건물이 있는 토지나 좁은 토지는 현물분할이 어렵습니다. 그 경우 경매로 넘겨 대금을 나누게 되는데, 시세보다 낮게 처분될 위험이 있어 모두에게 불리한 결과가 되는 경우가 있습니다.

그래서 실무에서 중요해지는 것이 가격 배상 방식입니다. 한 사람이 계속 사용하고 있고 다른 공유자는 현금을 원하는 사안이라면 이 방식이 가장 합리적입니다. 다만 특별한 사정이 인정되어야 하므로, 공유관계의 발생 경위와 지분 비율, 사용 현황, 취득 능력을 자료로 보여야 합니다.

절차는 어떻게 진행됩니까?

가장 먼저 걸리는 부분이 당사자입니다. 공유자 전원이 소송에 들어와야 하므로, 공유자 중 사망한 사람이 있으면 상속인을 모두 확인해야 합니다. 상속등기가 되지 않은 경우에는 그 정리부터 필요합니다.

감정은 두 가지를 봅니다. 전체와 각 부분의 시가, 그리고 현물분할이 가능한지입니다. 이 결과가 분할 방법을 거의 정하므로, 감정 전에 분할안을 준비해 제출하는 편이 유리합니다.

판결이 확정되면 현물분할은 등기로, 대금분할은 경매로 이행합니다.

분할 전까지 사용료는 어떻게 됩니까?

별도로 청구해야 합니다.

공유자 중 한 사람이 전부를 사용하고 있다면 다른 공유자는 자기 지분 비율에 해당하는 부당이득의 반환을 청구할 수 있습니다. 분할 소송과 함께 제기하거나 따로 제기할 수 있습니다.

관리 행위는 지분의 과반수로 결정됩니다. 그래서 과반수 지분을 가진 공유자가 임대한 경우와 소수 지분만으로 사용한 경우의 처리가 다릅니다.

이 청구를 함께 하는 이유가 있습니다. 분할 소송만 진행하면 그 기간의 사용 이익이 정산되지 않고, 상대방이 시간을 끌 동기가 생깁니다.

첫째, 당사자를 확정합니다. 등기부와 가족관계 자료로 공유자와 상속인을 모두 확인합니다. 한 사람이 빠지면 절차가 진행되지 않습니다.

둘째, 목표 방법을 정합니다. 현금 회수가 목적인지 특정 부분을 갖는 것이 목적인지에 따라 전략이 달라집니다. 공유지분분할소송에서 저희가 가장 먼저 묻는 것이 이 부분입니다.

셋째, 분할안을 준비합니다. 도면과 측량, 접도 조건, 이용 현황을 반영한 안을 만들어 제출합니다. 법원은 청구에 구속되지 않지만 합리적인 안은 판단에 반영됩니다.

넷째, 감정에 대비합니다. 감정인에게 제출할 자료와 현장 설명을 준비하고, 결과에 다툴 부분이 있으면 보완 감정을 신청합니다.

다섯째, 사용료를 함께 청구합니다. 점유 기간과 임료 상당액을 산정해 부당이득 반환을 병행합니다.

여섯째, 저희가 하지 않는 일을 말씀드립니다. 저희는 다른 공유자의 동의 없이 공유물의 현상을 바꾸는 방법, 점유를 넓혀 사실상 지분을 늘리는 방법, 협의를 미루며 상대방의 사정을 압박 수단으로 쓰는 방법은 권하지 않습니다. 모두 별개의 분쟁을 만들고 분할 방법 판단에서도 불리하게 작용합니다.

아래 표는 실제 사건을 각색하여 정리한 것이며, 동일한 결과를 보장하지 않습니다.

이 사건에서 법률사무소 정로의 강점은?

첫째, 목표부터 정합니다. 저희는 분할 방법을 먼저 정하지 않고, 현금 회수인지 특정 부분 확보인지를 확인합니다. 목표가 다르면 같은 사건에서 전혀 다른 전략이 나옵니다.

둘째, 당사자 확정을 빠르게 합니다. 상속이 겹친 공유 부동산은 당사자 정리에서 시간이 가장 많이 걸립니다. 저희는 등기와 가족관계 자료를 먼저 확보해 이 단계를 단축합니다.

셋째, 분할안을 직접 만듭니다. 측량과 도면, 이용 현황을 반영한 안을 제출하는 쪽이 심리에서 유리합니다. 저희는 감정 전에 이 작업을 끝냅니다.

넷째, 경매를 결과가 아니라 선택지로 다룹니다. 경매는 모두에게 불리한 경우가 많습니다. 저희는 협의 가능성을 끝까지 열어 두고, 경매가 유리한 사안에서만 그 방향을 권합니다.

다섯째, 사용료 정산을 함께 봅니다. 분할만 진행하면 그동안의 사용 이익이 남습니다. 저희는 부당이득 청구를 병행해 전체를 정리합니다.

여섯째, 비용과 기간을 먼저 말씀드립니다. 감정료와 인지대, 측량 비용, 예상 기간을 상담에서 알려 드리고, 지분 가치에 비해 과한 사안이라면 협의나 지분 매도를 먼저 검토하자고 말씀드립니다. 저희가 따뜻한 변호사들이 뭉친 로펌이라는 말을 쓰는 이유는, 겁을 주어 사건을 맡는 방식으로 일하지 않기 때문입니다.

공유로 묶인 부동산은 협의가 되지 않으면 분할 절차로만 정리됩니다. 공유자 전원을 당사자로 세우고, 목표에 맞는 분할안을 준비하고, 감정에 대비하고, 그동안의 사용 이익까지 함께 정산하는 순서로 움직여야 합니다. 법률사무소 정로는 민사팀이 상속으로 공유자가 늘어난 사건에서 당사자를 정리해 온 사건들, 분할안을 제출해 현물분할을 받아 온 사건들, 가격 배상 방식으로 정리해 온 사건들을 쌓아 왔습니다.

협의가 더 진행되지 않는다면 지금이 정리할 시점입니다. 등기부와 측량 자료, 현재 사용 현황을 가지고 서울 서초동 사무실로 오시면, 어떤 방법이 현실적인지와 전체 비용을 솔직하게 말씀드리겠습니다.