공유 관계 공유물소송 유형과 변호사의 대응 방법

공유 관계에서 생기는 다툼은 하나의 소송으로 정리되지 않습니다. 원하는 것이 무엇인지에 따라 세워야 할 청구가 달라집니다.

관계 자체를 끝내고 싶다면 공유물분할청구입니다. 한 사람이 혼자 쓰고 있어 사용료를 받고 싶다면 부당이득반환청구이고, 그 사람을 나가게 하고 싶다면 인도청구나 방해배제청구인데 여기에서 갈림길이 있습니다. 지분이 잘못 등기되어 있다면 등기에 관한 청구이고, 상속으로 생긴 공유라면 가정법원의 상속재산분할심판이 먼저입니다.

순서를 잘못 잡으면 소가 각하됩니다. 상속재산의 분할이 끝나지 않은 상태에서 공유물분할을 청구하는 것이 대표적입니다.

그리고 실무가 바뀐 부분이 있습니다. 2020년 5월 21일 대법원 전원합의체 판결은 소수지분권자가 다른 소수지분권자를 상대로 공유물의 인도를 청구할 수 없다고 보았습니다. 인도를 명하면 결국 또 다른 독점 상태를 만들 뿐이라는 이유입니다. 대신 방해의 제거는 청구할 수 있습니다. 지상물의 철거나 출입 방해의 금지처럼 구체적으로 특정된 행위와 방해물에 대한 청구입니다.

그래서 이 분쟁은 청구를 무엇으로 세우느냐가 절반입니다. 아래에서 유형과 절차를 정리하겠습니다.

유형 1. 공유물분할청구

공유 관계를 끝내는 소송입니다. 민법은 공유자가 언제든 분할을 청구할 수 있도록 하면서, 5년 내의 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있고 그 약정은 갱신할 수 있되 갱신한 날부터 5년을 넘지 못하도록 정하고 있습니다.

유형 2. 부당이득반환청구

공유자 한 사람이 공유물 전부를 배타적으로 사용하고 있다면, 다른 공유자는 자기 지분에 해당하는 차임 상당액의 반환을 청구할 수 있습니다. 분할 소송과 별개로 진행되며 함께 제기하는 경우가 많습니다.

유형 3. 방해배제청구

앞서 본 전원합의체 판결에 따라 소수지분권자가 취할 수 있는 방법입니다. 무단으로 설치한 건축물이나 시설의 철거, 출입과 통행을 막는 행위의 금지를 구합니다. 청구 대상이 구체적으로 특정되어야 합니다.

유형 4. 인도청구

과반수 지분을 가진 공유자가 관리에 관한 결정을 근거로 청구하는 경우입니다. 소수지분권자는 이 방법을 쓸 수 없습니다.

유형 5. 등기에 관한 청구

지분이 사실과 다르게 등기되어 있거나 원인 없는 등기가 있는 경우입니다. 공유물의 보존행위에 해당하여 공유자 각자가 단독으로 청구할 수 있습니다.

유형 6. 관리 방법에 관한 다툼

공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정합니다. 임대를 놓을 것인지, 누구에게 사용하게 할 것인지가 여기에 속합니다. 반면 처분이나 변경은 다른 공유자 전원의 동의가 필요합니다.

유형 7. 관리비용을 부담하지 않는 공유자가 있는 경우

공유자는 지분 비율로 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며, 1년 이상 이 의무의 이행을 지체하면 다른 공유자가 상당한 가액으로 그 지분을 매수할 수 있습니다.

유형 8. 상속으로 생긴 공유

가정법원의 상속재산분할심판이 먼저입니다. 이 절차를 거치지 않은 상태에서 공유물분할을 청구하면 부적법하게 될 수 있습니다.

유형별 정리

1단계. 공유 관계를 확인합니다

등기사항증명서로 공유자가 몇 명이고 각자의 지분이 얼마인지 확인합니다. 여기에서 함께 볼 것이 세 가지입니다. 상속으로 취득한 지분이 섞여 있는지, 분할하지 않기로 하는 약정이 있는지, 그리고 각 지분에 근저당이나 가압류가 설정되어 있는지입니다. 마지막 항목은 나중에 분할 방법과 배당에 영향을 줍니다.

2단계. 협의를 시도합니다

재판상 분할은 협의가 성립하지 않았을 때 하는 것이므로, 협의를 시도한 사실이 필요합니다. 내용증명으로 분할 의사와 방법에 관한 제안을 보내고 회신 기한을 정해 두면 그 자체가 협의 불성립의 자료가 됩니다. 그리고 실제로 이 단계에서 정리되는 사안도 적지 않습니다.

3단계. 당사자를 확정합니다

공유물분할청구는 공유자 전원이 당사자가 되어야 하는 소송입니다. 한 사람이라도 빠지면 소가 부적법해집니다. 그래서 등기부상 공유자가 사망했는지, 상속인이 누구인지, 소송 중에 지분이 양도되지는 않았는지를 계속 확인해야 합니다. 실무에서 사건이 늦어지는 가장 흔한 이유가 이 부분입니다.

4단계. 소를 제기합니다

부동산이라면 그 소재지 법원에 제기합니다. 소가는 목적물의 가액과 지분을 기준으로 산정됩니다.

5단계. 감정을 거칩니다

시가가 얼마인지, 현물로 나눌 수 있는지, 나누면 가액이 현저히 줄어드는지를 감정으로 확인합니다. 토지라면 분할 후의 형상과 접도 여부가, 건물이라면 구분이 가능한지가 쟁점이 됩니다. 이 감정 결과가 분할 방법을 사실상 정합니다.

6단계. 법원이 분할 방법을 정합니다

여기에서 알아 두셔야 할 점이 있습니다. 이 소송에서 법원은 당사자가 구한 방법에 구속되지 않습니다. 원고가 현물분할을 구했더라도 법원이 경매를 명할 수 있고 그 반대도 가능합니다.

원칙은 현물분할입니다. 그러나 현물로 나눌 수 없거나 나누면 가액이 현저히 줄어들 염려가 있으면 경매를 명하여 그 대금을 나누게 합니다. 그리고 실질적 공평을 해치지 않는 특별한 사정이 있으면 한 공유자에게 소유권을 취득하게 하고 다른 공유자에게는 그 가액을 배상하도록 하는 방법도 인정됩니다. 실제로 한 사람이 계속 거주하거나 사업을 하고 있는 부동산에서 이 방법이 선택되는 경우가 있습니다.

그래서 소송에서 할 일은 어느 방법이 이 사건에 맞는지를 자료로 보여 주는 것입니다. 현물분할을 원한다면 나눈 뒤에도 각 부분이 독립적으로 쓸 수 있다는 점을, 가액배상을 원한다면 취득할 자력이 있고 그 부동산을 계속 이용해야 할 사정이 있다는 점을 증명해야 합니다.

7단계. 판결 이후를 준비합니다

현물분할이면 그에 따른 등기를 하고, 대금분할이면 경매를 신청합니다. 경매에서는 공유자에게 우선매수를 신청할 기회가 주어지므로, 그 부동산을 갖고 싶다면 자금 계획을 미리 세워 두어야 합니다.

8단계. 부당이득을 함께 정리합니다

분할 소송과 별도로, 한 사람이 배타적으로 사용해 온 기간에 대한 차임 상당액을 청구할 수 있습니다. 시효가 진행되므로 오래 방치하면 받을 수 있는 기간이 줄어듭니다.

함께 확인할 것들

지분에 담보권이 설정되어 있다면 분할 후에도 그 부담이 따라가므로 배당 관계를 계산해야 합니다. 소송 중에 지분이 양도되면 양수인이 절차를 이어받게 되므로 등기 변동을 계속 확인해야 합니다. 그리고 분할 방식에 따라 세금 처리가 달라지므로, 특히 가액배상 방식을 택할 경우에는 사전에 확인이 필요합니다.

절대 하지 말아야 할 것

협의 없이 바로 소를 제기하는 것, 공유자 한 사람을 빠뜨리고 제기하는 것, 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하는 것, 그리고 한 사람이 무단으로 사용하는 상태를 오래 방치하는 것입니다. 마지막은 부당이득을 청구할 수 있는 기간을 줄이고, 나중에 그 사람의 점유를 정당화하는 사정으로 주장되기도 합니다.

절차별 확인 항목

아래 표는 실제 사건을 각색하여 정리한 것이며, 동일한 결과를 보장하지 않습니다.

저희는 이 유형에서 상속 관계를 먼저 정리한 뒤 공유물분할로 진행한 사례, 감정 자료를 근거로 현물분할이 가능함을 증명한 사례, 계속 이용해야 할 사정과 자력을 소명하여 가액배상 방식으로 정리한 사례, 그리고 배타적 사용 기간에 대한 부당이득을 함께 회수한 사례를 맡아 왔습니다.

공유물분할은 청구를 어떻게 세우고 어떤 방법을 주장하느냐에 따라 결과가 달라집니다. 그리고 법원이 당사자의 청구에 구속되지 않는 소송이므로, 원하는 방법이 있다면 그것을 뒷받침할 자료를 처음부터 준비해야 합니다. 등기사항증명서와 현재 사용 현황부터 정리하신 뒤 상담받으시기 바랍니다.