집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 법적 조치 절차

이 상황에서 가장 먼저 아셔야 할 것이 있습니다. 보증금을 받는 것과 집을 비워 주는 것은 동시이행 관계입니다. 그래서 보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 이사를 나가고 전입신고를 옮기면, 그 순간 대항력과 우선변제권을 잃습니다.

문제는 이사를 가야 하는 사정이 있는 경우가 대부분이라는 점입니다. 직장이 옮겨졌거나 새 집 계약이 이미 되어 있는 상황에서 무작정 버틸 수는 없습니다.

이 문제를 푸는 것이 임차권등기명령입니다. 임대차가 끝났는데 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못했다면 임차주택 소재지 관할 법원에 신청할 수 있고, 등기가 되면 그 뒤에 이사를 나가고 주민등록을 옮기더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다.

그리고 2023년에 중요한 개정이 있었습니다. 종전에는 결정이 임대인에게 송달되어야 등기가 이루어졌기 때문에, 임대인이 송달을 피하면 임차인이 몇 달씩 이사를 가지 못하는 일이 있었습니다. 지금은 임대인에게 결정이 고지되기 전에도 등기의 효력이 발생하도록 바뀌었습니다.

그래서 전세보증금 반환에는 순서가 있습니다. 종료 확인, 통지, 임차권등기, 집행권원 확보, 강제집행입니다. 보증보험에 가입되어 있다면 그 경로가 먼저입니다. 아래에서 단계별로 정리하겠습니다.

단계 1. 계약이 끝났는지 확인합니다

의외로 여기에서 막히는 경우가 있습니다. 계약 기간이 남아 있으면 반환을 청구할 수 없습니다. 묵시적으로 갱신된 상태라면 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있지만, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다. 계약갱신요구권을 사용한 경우에도 마찬가지입니다.

단계 2. 내용증명을 보냅니다

계약이 끝났다는 사실과 보증금 반환을 요구한다는 내용, 반환 계좌, 회신 기한을 적어 보냅니다. 이 문서는 반환을 독촉하는 의미도 있지만, 이후 절차에서 언제부터 지연되었는지를 보여 주는 자료가 됩니다.

단계 3. 보증보험 가입 여부를 확인합니다

전세보증금반환보증에 가입되어 있다면 소송보다 빠릅니다. 다만 이행을 청구할 수 있는 기한과 요건이 정해져 있고, 계약 해지 통지나 임차권등기 같은 선행 조건이 붙는 경우가 있으므로 약관을 먼저 확인하셔야 합니다.

단계 4. 임차권등기명령을 신청합니다

임대차가 끝나고 보증금을 돌려받지 못했다면 신청할 수 있습니다. 임차주택 소재지의 지방법원이나 지원, 시군법원이 관할이고, 등기사항증명서와 임대차계약서, 대항력과 우선변제권을 갖추었음을 보여 주는 자료를 첨부합니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

단계 5. 집행권원을 확보합니다

강제집행을 하려면 판결이나 그에 준하는 문서가 필요합니다. 지급명령, 소액사건심판, 민사조정, 보증금반환청구소송 중에서 사안에 맞는 절차를 고릅니다.

단계 6. 강제집행을 합니다

집행권원을 확보하면 임차주택에 대한 경매를 신청하거나 임대인의 다른 재산에 대한 압류를 진행합니다.

단계 7. 배당을 받습니다

경매가 진행되면 우선변제권의 순위에 따라 배당을 받습니다. 배당요구 종기까지 신청해야 합니다.

단계 8. 형사 문제를 검토합니다

처음부터 반환할 의사와 능력이 없었다고 볼 사정이 있다면 사기가 문제될 수 있습니다.

절차별 정리

등기가 실제로 되었는지 확인하고 이사하십시오.

가장 자주 발생하는 사고입니다. 임차권등기명령을 신청했다는 것만으로는 부족하고, 등기사항증명서에 실제로 기재된 것을 확인한 뒤에 주민등록을 옮기셔야 합니다. 신청만 해 두고 이사한 뒤에 등기가 늦어지면 그 사이에 대항력이 사라질 수 있습니다.

그리고 가족 중 한 사람만 전입을 남겨 두는 방식으로 대항력을 유지하려는 경우가 있는데, 사안에 따라 인정되지 않을 수 있으므로 안전한 방법이 아닙니다.

종료 시점을 정확히 계산하십시오.

묵시적 갱신 상태에서 해지를 통지하면 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다. 그런데 통지한 날부터 계산해서 이사 날짜를 잡았다가 종료가 안 된 상태로 나가게 되는 경우가 있습니다. 내용증명의 도달일을 기준으로 계산하셔야 합니다.

보증보험이 있다면 순서가 달라집니다.

보증에 가입되어 있다면 소송으로 가기 전에 이행을 청구하는 것이 훨씬 빠릅니다. 다만 청구 기한을 넘기면 보증을 받지 못할 수 있고, 임차권등기를 마쳐야 하거나 해지 통지가 도달했어야 하는 등의 조건이 붙는 경우가 있습니다. 전세보증금 반환 문제로 상담을 오시면 저희가 가장 먼저 확인하는 것도 보증 가입 여부입니다.

집행권원은 사안에 맞게 고릅니다.

임대인이 금액 자체는 인정하고 다만 돈이 없어 못 주는 상황이라면 지급명령이 빠릅니다. 서면 심리로 진행되기 때문입니다. 다만 임대인이 이의를 제기하면 소송으로 넘어가면서 시간이 더 걸릴 수 있으므로, 다툴 것으로 보이는 사안이라면 처음부터 소를 제기하는 편이 나은 경우가 있습니다. 보증금이 3천만원 이하라면 소액사건으로 진행되어 심리가 단축됩니다.

가압류를 검토하십시오.

임대인이 부동산을 처분하거나 다른 채권자가 먼저 붙을 우려가 있다면 판결을 기다리기 전에 가압류를 해 두는 것이 안전합니다. 담보를 제공해야 하지만 보증보험증권으로 대신할 수 있는 경우가 있습니다.

경매의 실익을 먼저 계산하십시오.

판결을 받아 경매를 신청했는데 배당을 거의 받지 못하는 경우가 있습니다. 등기사항증명서에 선순위 근저당이 얼마나 잡혀 있는지, 예상 낙찰가가 어느 정도인지, 내 우선변제권 순위가 어디인지를 계산해 보아야 합니다. 이 계산 없이 절차만 진행하면 시간과 비용만 들어갑니다.

보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인이라면 다른 담보물권자보다 우선하여 일정액을 변제받을 수 있는 제도가 있으므로 해당 여부도 확인하셔야 합니다.

형사는 요건을 따져서 판단하십시오.

돈이 없어 돌려주지 못하는 것과 처음부터 돌려줄 생각이 없었던 것은 다릅니다. 후자로 볼 만한 사정, 예를 들어 같은 임대인에게 다수의 피해자가 있거나, 계약 직후 소유권이 다른 사람에게 넘어갔거나, 시세보다 높은 보증금인 것을 알면서 계약을 유도한 정황이 있다면 사기를 검토합니다. 이 경우 전세사기 피해자 결정을 신청하여 지원 제도를 이용할 수 있는지도 함께 봅니다.

절대 하지 말아야 할 것

등기를 확인하지 않고 이사하는 것, 주민등록을 먼저 옮기는 것, 임대인과 구두로만 합의하고 서면을 남기지 않는 것, 그리고 다음 세입자가 들어오면 주겠다는 말을 믿고 기다리기만 하는 것입니다. 마지막 항목이 실무에서 가장 흔한데, 기다리는 사이에 다른 채권자가 먼저 붙거나 소유권이 넘어가는 일이 생깁니다. 보증금반환채권에도 시효가 있으므로 방치하시면 안 됩니다.

단계별 준비 사항

아래 표는 실제 사건을 각색하여 정리한 것이며, 동일한 결과를 보장하지 않습니다.

저희는 이 유형에서 임차권등기를 신속히 마쳐 이사 일정을 지킨 사례, 보증보험의 청구 요건을 정리하여 기한 내에 이행을 받은 사례, 지급명령으로 짧게 집행권원을 확보한 사례, 가압류로 임대인의 처분을 막은 사례, 그리고 다수 피해가 확인된 사안에서 형사와 민사를 병행한 사례를 맡아 왔습니다.

이 문제에서 가장 아까운 경우는 기다리다가 시기를 놓친 경우입니다. 다음 세입자를 구하고 있다는 말은 몇 달을 그냥 보내게 만듭니다. 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못하셨다면, 기다리는 동안에도 임차권등기부터 진행해 두시기 바랍니다.